某通訊公司與某實業公司房屋買賣合同糾紛案
一、裁判要點
判斷當事人之間訂立的合同是本約還是預約的根本標準應當是當事人是否有意在將來另行訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的權利義務關系。即使當事人對標的、數量以及價款等內容進行了約定，但如果約定將來一定期間仍須另行訂立合同，就應認定該約定是預約而非本約。當事人在簽訂預約合同后，已經實施交付標的物或者支付價款等履行行為，應當認定當事人以行為的方式訂立了本約合同。
二、簡要案情
2006年9月20日，某實業公司與某通訊公司簽訂《購房協議書》，對買賣訴爭房屋的位置、面積及總價款等事宜作出約定，該協議書第三條約定在本協議原則下磋商確定購房合同及付款方式，第五條約定本協議在雙方就訴爭房屋簽訂房屋買賣合同時自動失效。通訊公司向實業公司的股東某纖維公司共轉款1000萬元，纖維公司為此出具定金收據兩張，金額均為500萬元。次年1月4日，實業公司向通訊公司交付了訴爭房屋，此后該房屋一直由通訊公司使用。2009年9月28日，通訊公司發出《商函》給實業公司，該函的內容為因受金融危機影響，且房地產銷售價格整體下調，請求實業公司將訴爭房屋的價格下調至6000萬元左右。當天，實業公司發函給通訊公司，要求其在30日內派員協商正式的房屋買賣合同。通訊公司于次日回函表示同意商談購房事宜，商談時間為同年10月9日。2009年10月10日，實業公司發函致通訊公司，要求通訊公司對其擬定的《房屋買賣合同》作出回復。當月12日，通訊公司回函對其已收到上述合同文本作出確認。2009年11月12日，實業公司發函給通訊公司，函件內容為雙方因對買賣合同的諸多重大問題存在嚴重分歧，未能簽訂《房屋買賣合同》，故雙方并未成立買賣關系，通訊公司應支付場地使用費。通訊公司于當月17日回函，稱雙方已實際履行了房屋買賣義務，其系合法占有訴爭房屋，故無需支付場地占用費。2010年3月3日，實業公司發函給通訊公司，解除其與通訊公司簽訂于2006年9月20日的《購房協議書》，且要求通訊公司騰出訴爭房屋并支付場地使用費、退還定金。通訊公司以其與實業公司就訴爭房屋的買賣問題簽訂了《購房協議書》，且其已支付1000萬元定金，實業公司亦已將訴爭房屋交付給其使用，雙方之間的《購房協議書》合法有效，且以已實際履行為由，認為其與實業公司于2006年9月20日簽訂的《購房協議書》已成立并合法有效，請求判令實業公司向其履行辦理房屋產權過戶登記的義務。
三、判決理由
法院生效裁判認為，判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，即當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，且通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。不過，僅就案涉《購房協議書》而言，雖然其性質應為預約，但結合雙方當事人在訂立《購房協議書》之后的履行事實，實業公司與通訊公司之間已經成立了房屋買賣法律關系。對于當事人之間存在預約還是本約關系，不能僅憑一份孤立的協議就簡單地加以認定，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確的界定。本案中，雙方當事人在簽訂《購房協議書》時，作為買受人的通訊公司已經實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉為購房款，作為出賣人的實業公司也接受了通訊公司的交付。在簽訂《購房協議書》的三個多月后，實業公司將合同項下的房屋交付給了通訊公司，通訊公司接受了該交付。而根據《購房協議書》的預約性質，實業公司交付房屋的行為不應視為對該合同的履行，在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關系的情形下，實業公司的該行為應認定為系基于與通訊公司之間的房屋買賣關系而為的交付。據此，可以認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關系。
四、相關條文
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第六條當事人以認購書、訂購書、預訂書等形式約定在將來一定期限內訂立合同，或者為擔保在將來一定期限內訂立合同交付了定金，能夠確定將來所要訂立合同的主體、標的等內容的，人民法院應當認定預約合同成立。
當事人通過簽訂意向書或者備忘錄等方式，僅表達交易的意向，未約定在將來一定期限內訂立合同，或者雖然有約定但是難以確定將來所要訂立合同的主體、標的等內容，一方主張預約合同成立的，人民法院不予支持。
當事人訂立的認購書、訂購書、預訂書等已就合同標的、數量、價款或者報酬等主要內容達成合意，符合本解釋第三條第一款規定的合同成立條件，未明確約定在將來一定期限內另行訂立合同，或者雖然有約定但是當事人一方已實施履行行為且對方接受的，人民法院應當認定本約合同成立。
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